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                    京派-“京派”開發商首創如何在大灣區挖掘機會

                    2024年02月23日 靚嘟嘟 瀏覽量:

                    面對以深圳為核心的粵港澳大灣區,外來地產商正在努力挖掘戰略機會。

                    9月26日,深圳三宗住宅用地公開出讓,其中兩宗“只租不售”的地塊慣例被深圳人才安居集團拿下,另外一宗建筑面積6.1萬平方米的住宅用地,吸引了首創置業、龍光地產、中國金茂、綠地集團等15家地產商舉牌,最終龍光以11.7億元奪得,綜合樓面地價2.41萬元/平方米。

                    “并不是一個夸張的數字?!痹诂F場“觀戰”的首創置業(02868.HK)副總裁、粵港澳區域公司總經理徐鍇告訴界面新聞,結果應該說稍微出人意料,這說明在調控和市場觀望情緒背景下,企業開始壓縮投資意愿,更多考慮公司資金狀況、周轉速度、管理費用、客戶基礎、產品邏輯等。

                    “如果放在以前,手里只要有錢就敢干?!毙戾|推論。

                    這也是一幅典型的深圳土地出讓畫面,透露出多種信息。人多地少的背景下,住宅地塊優先滿足人才住房保障的需求;面向地產商的地塊,限制地塊總價從而避免傳導至房價,但終歸“僧多粥少”,引發本土房企以及外來房企對土地的激烈爭奪。

                    “京派”開發商首創如何在大灣區挖掘機會

                    首創置業便是典型前來挖掘機會的外來房企。去年6月28日,首創置業首入深圳,經過與多家房企激烈競爭,以18.45億元競得龍華廣場旁商業地塊,樓面價高達4.23萬元/平方米。該地塊周邊配套完善,首創置業擬將其打造集甲級標準寫字樓、首創高端居住產品線“天閱系”天際商務公寓與品質商業為一體的地標綜合體項目,預計總貨值超過30億元,該項目將被命名為首創?龍華中心,預計于2019年上半年入市。

                    對于龍華項目,徐鍇并不否認付出了較高的拿地成本,但他認為,龍華的商辦市場潛力巨大?!拔覀冞\用大數據對區域進行了研究,龍華的產業格局正在重塑,對高標準商務空間的需求日益增長,客戶會越來越注重物業的形象與品質?!毙戾|表示:“所以無論是建筑還是精裝,我們都引入了國際知名的設計團隊?!弊鳛橐粋€擅長塑造中高端產品的開發商,“對品質的追求”一直是首創置業所堅持的產品價值觀,“我們希望為深圳奉獻一座“小而精”且“小而美”的城市地標項目?!毙戾|對此充滿信心。

                    首創置業隸屬于首創集團,后者直接隸屬于北京市國資委。從1995年組建至今,首創集團逐漸形成以水務環保、基礎建設、房地產開發、金融服務、文化創意為主的五大產業,旗下擁有5家上市公司,其中專注水務業務的首創股份(60008.SH)、專注環保業務的首創環境(03989.HK)、以及首創置業。

                    得益于首創置業管理團隊開闊的國際視野、市場化的運作模式,首創置業2003年即在香港上市,2013年收購另一家上市公司,即后來的商業地產開發平臺首創鉅大(01329.HK)。到2015年,首創置業銷售額高達325億元,在房地產行業中排名第23位。首創置業2016年、2017年的銷售額分別為455億元、559億元。

                    首創置業總裁鐘北辰年初接受界面新聞專訪時透露,首創置業已提出“千億”規模簽約目標,明確“今年800億、明年達1000億元、后年1400億”的發展進度。對于這家老牌的北京國企而言,是一次跨越式的發展進度。

                    一方面,當對規模有了一定訴求之后,首創置業發現原來聚焦的五座城市(北京、天津、上海、成都、重慶),并不能滿足規模成長的需要;另一方面,中國經濟的龍頭區域已呈現出城市圈發展形態,北京、上海、深圳三個核心城市都在向外疏散和分流,房企應該在城市圈里面去運作。

                    “我們再也不能漠視這種發展,在這些城市沒有布局,這與全國性房企的定位不相匹配,也不利于未來整體的競爭?!毙戾|表示。

                    去年首入深圳之后,首創置業今年進入廣州,其中與碧桂園在增城區合作的首創碧桂園悅山府項目,預計2019年初入市,與華潤合作的廣州項目也在推進之中。此外,首創置業于7月在佛山,以6.42億元競得一宗住宅用地,總貨值約12.56億元,該項目同樣會在2019年上半年入市;東莞的布局在同步研究推進之中。

                    徐鍇認為,這一輪的市場調整,促使企業更加關注現金流,投資意愿被壓縮,也會對外開放一些項目與外界合作;另一方面,市場調整也會降低企業對價值的預期與預判,這樣的格局下,對于財務穩健的首創置業而言,會有進一步投資和發展的機會?!皯鹇陨嫌袡C會,具體操作層面上比較難一點,需要找到一個合適的切入點?!?/p>

                    按照首創置業的規劃,在粵港澳大灣區的發展初期將會主要選擇做一些“短平快”的住宅項目,同時也會在深圳、東莞、廣州和佛山,在合適的地點落地一些寫字樓和商業。全國布局中,大灣區的規模占比預計會占到約30%。

                    “京派”開發商首創如何在大灣區挖掘機會

                    “以前我們也怕水土不服?!毙戾|透露,首創置業擁有成熟的高端“禧瑞系”、“天閱系”的住宅產品線,中國規模第一的奧特萊斯商業產品,以及首創城市商務綜合體“首創中心”,但每個城市的氣候、人文、產業經濟等情況均不一樣,所以首創置業未來在灣區所打造的項目,將會圍繞兩大核心:首先沿襲首創置業已成熟的產品線,這些各業態多元化的產品線,是經得起市場檢驗的;另外是基于對本地客戶深入研究,分析客戶喜好與敏感點,將已有產品線進行優化與本土化改造,來完美適配大灣區的個人和企業客戶。

                    作為典型的北京國企,以及“京派”開發商代表,首創置業有著成熟的產品線和對品質的追求,在新的一輪城市布局中,首創置業希望更快更好一些,他們開始強調重視“高周轉”。

                    徐鍇解釋稱,這種高周轉一方面指向提高內部效率,避免內部管理的無效、低效和內耗,對比運營穩健的同行,將開盤時間節點從14個月調整至9個月左右,這不犧牲品質,不犧牲工程質量,而只是挽回原來失去的效率收益;另一方面,“高周轉”指向投資端,主要拿一些短期內可以周轉的項目,舍棄短期內無法形成現金流的項目。

                    作為銳意改革、市場化程度高的國有房地產企業,首創置業也擁有除了住宅開發以外的資產運營能力,旗下商業地產上市平臺首創鉅大擁有全國最大規模的奧特萊斯商業綜合體,目前在全國布局16座城市,已開業7家,預計2020年將增至20家。

                    文創及產業板塊,2009年首創置業承接改造的北京大望路郎園Vintage,目前已經成為北京文化創意園區的標桿之作。有了郎園的改造、運營經驗后,首創置業今年又在石景山和朝陽分別打造了郎園Park和郎園Station,成功實現了“郎園”這一文創管理品牌的輸出,另外與中關村合作的中關村集成電路設計園(IC-park)項目,也成為智力高度密集產業與人才聚集地,所搭建的產學研結合的技術創新體系,為產業發展注入無限活力。

                    “重資產未來希望可以資產證券化,輕資產可以建設我們的運營能力?!毙戾|坦言,資產運營是“金主”才能玩得轉的商業模式,但資產運營的核心在于運營能力,等到公司上到一定規模之后,可以買到便宜的資產,并通過運營可以達到資產增值的效果。

                    無論是追求高周轉的住宅項目,還是持有型寫字樓、商業地產,以及文化創意園區、長租公寓等資產運營業務,首創置業都希望能夠找到合適的項目落地粵港澳大灣區。

                    “我們抱著開放和學習的心態布局大灣區,用扎實的調研態度,將北方產品落地到南方做適配?!毙戾|表示,希望可以在這個擁有開闊視野客戶的多元化區域,“給客戶提供一些不太一樣的產品,對市場產品類型做出一些改善。

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